Biens soumis à la loi Carrez

Les biens concernés par cette méthode de calcul obligatoire sont ceux respectant les deux conditions suivantes :

• les biens immobiliers en copropriété (appartements, maisons en copropriété, locaux commerciaux…)
• les biens ayant une surface d’au moins 8 m²

Biens non-soumis à la loi Carrez

A contrario, la loi Carrez ne s’applique pas aux :

• Maisons ou logements individuels,
• Biens en VEFA (vente en l’état future d’achèvement),
• Locations.

Lesquels sont soumis à une méthode de calcul différente : la surface habitable qui elle, est régie par une autre réglementation ; la loi Boutin.

Recours à un professionnel

La loi n’impose pas au propriétaire de recourir à un professionnel pour calculer la surface privative de son bien. Cependant il est fortement recommandé de confier cette tâche à un diagnostiqueur immobilier, qui vous remettra une attestation de superficie privative loi « Carrez ». Vous aurez ainsi la sérénité d’avoir un document produit par un professionnel qui engage sa responsabilité.

Exigibilité du résultat mesuré

Il est indispensable que la surface loi Carrez soit connue, dès la promesse de vente. A défaut, une action en nullité peut-être intentée au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.

Méthode de calcul de la loi Carrez

Afin de déterminer la surface privative en loi Carrez, on considère les locaux couverts et fermés en dur ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Les sous-sols et les surfaces vitrées tels que les vérandas peuvent donc être prises en compte.

Le calcul est fait en commençant par la superficie des planchers des locaux couverts et clos suite à la déduction de certains éléments à savoir :

• les marches et cages d’escalier,
• les embrasures de portes et fenêtres,
• les murs,
• les cloisons,
• les gaines.

Parmi les pièces d’une maison qui peuvent entrer en ligne de compte dans le métrage de la surface privative, on retrouve :

• les pièces de vie : salon, salle à manger,
• les chambres,
• les placards se trouvant dans chaque pièce,
• la cuisine,
• les salles d’eau (WC et salle de bain),
• la buanderie,
• les combles aménagés,
• les combles non aménagés,
• la véranda,
• les sous-sols (excepté le parking, le garage et les caves).

Pièces et surfaces exclues du calcul

Il s’agit du gros œuvre :

• les cloisons,
• les murs,
• les embrasures de portes et de fenêtres

Et puisque le fondement du dispositif Carrez est de déterminer la surface privative de locaux fermés, il est normal qu’il exclût les pièces non privatives et impropres à l’habitation, telles que :

• les greniers non aménageables,
• les garages,
• les box,
• les places de parking
• les caves.

En plus de cela, la réglementation ne prend pas en compte les surfaces ouvertes, telles que :

• les terrasses,
• les balcons
• les jardins.

Pièces retenues dans les calculs de surface habitable (loi Boutin) et de surface privative (loi Carrez)

Voici un tableau expliquant les pièces prises en compte ou non par les deux lois :